240 ay vadeli konut kredisi mantıklı mı?

240 ay vadeli kredi sürdürülebilir değildir…

Çünkü,

Emlak Konut’un konut kredisinde vadeyi 240 aya çıkarma çabası mevcut faiz oranlarından hiç bir anlam ifade etmez. Zira bu faiz düzeyinde vade uzamasına rağmen aylık taksit ödemesi azalmaz ve sürekli faiz ödersiniz çünkü anaparayı itfa edemezsiniz. Nitekim faizin aylık %0,075-85 bandında olacağı, yani indirimli faiz uygulanacağı deklare edildi.

Emlak Konut düşük faiz oranından kredi kullandırmaya kalkarsa (ki kalkıyor) bu alıcıları sübvanse etmek demektir. Piyasa faizi %1’lerdeyken bu hem sınırlı bir süre yapılabilir hem de kaynak sınırsız olmadığı için kalıcı olamaz Sonra bu kredinin parasal kaynağı nedir? Halka açık bir şirketin parasını böyle kullandırması basiretli tüccar tanımına aykırı değil midir? Bu küçük yatırımcının parasının istismar edilmesi anlamına gelmez mi? Bu uygulama birtakım soruları da gündeme getirecektir.

Düşük faizle ve uzun vadeli kredi kullandırmak Emlak Konut açısından denizin bittiğinin ilanından başka bir şey değildir. Zira kaynak maliyetinin altında kredi kullandırmak ancak kafanızı suyun üstünde tutmak için yapılacak son çaredir (ki durum tam da böyle gözüküyor).

Müteahhitlerin Emlak Konut’un peşinden gitmesi hızla batmaya adım atmaları demektir. Özel sektörde maliyetinin altında kredi kullandıracak serbest kaynak da olmadığına göre alıcıları bu şekilde finanse etmeleri imkansızdır. Zaten geçen yıl banka kredi kullanımları düştüğü için müteahhit kredilerinin oranı çok yükselmiş, vade ve tahsilat riskleri oldukça artmış durumdadır. Nitekim GYODER ve GYODER bu kampanyayı 2 ayla sınırlamış durumda (ben bunun bile şirketlere çok büyük risk getireceğini düşünüyorum).

Satış rekoru kırılan bir yılın ardından piyasa faizinin altında ve ortalama kredi vadesinin 3 katı uzunluğunda bir süre için (Ortalama vade şu an 7-8 yıldır) kredi kullandırmaya kalkmanın piyasa için ne anlama geleceğini takdirlerinize bırakıyorum, piyasa ne kadar vahim durumda siz anlayın artık. Tüm bunlara rağmen GYODER ve KONUTDER bu kampanyayı açıkladı. Şimdi kampanyanın matematiğine bakalım;

240 AY VADELİ KONUT KREDİSİNİN TAKSİTİ NE OLACAK?

Belirli bir faiz seviyesi için belirli bir vadede kredi taksit ödemesini aşağıdaki şekilde hesaplayabilirsiniz;

(Aylık faiz%)*(1+Aylık faiz%)^ Vade
Taksit tutarı= Kredi * —————————————————-
(1+Aylık faiz%) ^ Vade – 1

GYODER ve KONUTDER indirimli konut kredisinde aylık faizin %0.0075 – 85 bandında olacağını ilan etti. Ortalama olarak %0,0080 alırsak, 100.000 TL kredinin

120 ayda taksiti = 1.299 TL
240 ayda taksiti = 938 TL olacaktır.

Piyasa faizinin ortalama %1 olduğunu düşünürseniz, bu faizden 120 ay kredi kullansaydınız 1.434 TL ödeyecektiniz. Yani %0,002 puanlık faiz indiriminin ve 120 ay ek vadenin taksitte yarattığı avantaj (1434 – 938 = 496 TL) olacaktır.

Sonuç olarak eğer satın almayı düşündüğünüz evin fiyatı kampanyadan önce ve sonra aynı ise (Bu çok önemli çünkü normal uygulama faiz desteğinin maliyetinin fiyata eklenmesidir) bu imkanı kaçırmayın. Eğer eve zam gelmişse zaten sübvansiyonun maliyetini siz ödüyorsunuz demektir. Ne kadarını sizin ödediğinizi fiyata bakarak yukarıdaki formülden bulabilirsiniz.

Eğer evin fiyatı değişmemişse gerçekten avantajlısınız demektir. 100.000 TL krediyi 240 ayda geriye 225.281 TL olarak ödeyeceksiniz. 120 ayı tercih ederseniz 155.934 TL olarak ödeyeceksiniz. Piyasa faizinden (%1) 120 ay kredi kullansaydınız (Kampanya olmasaydı) geriye 172.165 TL ödeyecektiniz. Bu şekilde piyasa faizinden 120 ay vadeli kredi kullanma durumuna göre krediye ödeyeceğiniz bedel 20 yılda toplam 53.115 TL artmış olacaktır. Buna karşın aylık taksit ödemeniz 496 TL azalacaktır.

Sonuç olarak eğer evin kampanya öncesi döneme göre fiyatı artmamışsa bu imkanı kaçırmayın. Düşük faiz ve uzun vade sizin avantajınızadır.