Emlak sektöründe komisyon veya kaparo hak edişin kanuni yönü

Emlakçılar ile iletişim sağlayarak ev kiralıyor ya da ev satın alıyoruz, işte bu noktada kaparo denilen kurum ile karşılıyoruz. Peki nedir kapora?

Kapora; hizmet veya taşınır/taşınmaz mal (emlak) almak için gereken toplam maddi bedel tutarının ödemesinden önce; satışa açık olan şeyi geçici süreli olarak satışa kapatmak üzere, kapora veren kişiye rezerve etme işlemi için yapılan ön ödemeye verilen genel addır.

Kanunda simsarlık sözleşmesi olarak ifade edilen emlakçılık sözleşmesi, simsarın (emlakçının) taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.

Burada bilmemiz gereken en temel şey emlakçı ile imzalayacağımız sözleşmenin kural olarak yazılı olarak imzalanmadıkça geçerli olmayacağıdır. Emlakçının ücrete hak kazanması için kurulmasına aracılık ettiği sözleşmenin kurulması gerekmektedir. Emlakçı bu sözleşme kurulmadığı takdirde ücret talep edemez. Ancak sözleşmenin kurulması için emlakçının giderlerinin ödeneceği kararlaştırıldığı takdirde emlakçı aracılık ettiği sözleşme kurulmasa dahi yaptığı giderleri talep edebilir.

Bunun dışında emlakçının aracılık ettiği sözleşme kurulmuş olup da taşınmazı sahibi taşınmazı kullanılabilir halde satın alana ya da kiralayana teslim edemez ve bu sebeple sözleşmeden dönülürse emlakçının da aldığı ücreti iade etmesi gerekecektir. Çünkü bu halde emlakçının aracılık ettiği sözleşme kurulmuş ancak sözleşmeden kiracı ya da taşınmazı satın alandan kaynaklanmayan sebeplerden dolayı dönülmesi gerekmiştir.

Ayrıca emlakçının aracılık ettiği sözleşme için geciktirici bir koşul kararlaştırılmışsa bu koşul gerçekleşmeden emlakçı ücrete hak kazanamaz.

HAK ETME ZAMANI BAKIMINDAN:

Borçlar Kanunu MADDE 521-

Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.

Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir.

Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ’NİN 2006/4173 E, 2006/6487K SAYILI 5.5.2006 TARİHLİ KARARI:

“ …davacı dava dışı taşınmaz satıcısı ile davalı alıcıyı bir araya getirdiğini ve gayrimenkul alımına aracılık ettiğini, bu husustaki sözleşmenin taraflar arasında imzalandığını ancak satımın gerçekleşmediğini bir süre sonra davacı aracı kılınmadan evin davalı tarafından alındığını iddia ederek ve davasını ıslah edip alacak davası olarak değiştirerek komisyon ücretini talep etmiştir. Somut olayda, davacının alıcı ve dava dışı satıcıyı bir araya getirdiği, taşınmazın satışı için aracılık ettiği sözleşme içeriğinden anlaşılmaktadır. Tellal, sözleşmede açıkça kararlaştırılmış ise, hazırlık işlemlerinin ikmali halinde dahi ücrete hak kazanır. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede, “sözleşmenin imzasından itibaren gerçek satış bedeli üzerinden % 3 + KDV tutarında aracılık hizmet ücreti ödeneceği” kararlaştırılmış olduğundan davalı % 3 oranında komisyon ücretini sözleşme hükümleri uyarınca her koşulda davacıya ödemekle yükümlüdür” yönünde karar verilmiştir.

Kaporanın Hukuki Niteliği

Kapora olarak adlandırılan ücreti emlakçıya ödenen ve aracısız satışlarda mülk sahibine ödenen şeklinde ikiye ayırarak değerlendirmek gerekecektir. Yukarıda açıkladığımız üzere emlakçının aracılık ettiği sözleşme kurulmadıkça herhangi bir ücrete hak kazanamayacaktır. Bu durumda vatandaşların kiralama ya da satın alma düşüncelerinin vazgeçtiği durumlarda emlakçının kapora iadesi etmesi gerekeceği açıktır.

Arada emlakçının olmadığı kira ya satın alma sözleşmelerinde ise Borçlar Kanunu’nun 177 maddesinde yer alan “Sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır.” hükmünü değerlendirmek gerekecektir. Kapora, sözleşme öncesi verilen bir ücret olduğundan bu hükümdeki bağlanma parası olarak addetmek mümkün görünmemektedir.

Borçlar Kanunu’nun 178’nci maddesinde belirlenen cayma parası ise aynı şekilde sözleşmeden cayılması halinde söz konusu olacaktır. Bu durumda kapora sözleşme öncesinde verilen bir ücret olduğundan sözleşme kurulmadığı takdirde bu ücretin iadesi gerekecektir. Vatandaşlar kapora ücretlerini verirken kesinlikle verdiklerine dair bir imzalı belge almalılar ve sözleşme kurulmadığı takdirde kapora ücretini iade almalılardır.

Nitekim konuyla ilgili Yargıtay Kararına yer verecek olursak;

T.C.YARGITAY HUKUK GENEL KURULU’NUN 2009/19-206 ESAS, 2009/246 KARAR SAYILI VE 10.6.2009 TARİHLİ İLAMI:

Altındaki imzalar taraflarca inkar edilmeyen her iki belgenin aynı taşınmaz satımıyla ilgili olarak düzenlendiği çekişmesizdir. Satın alanın ( davacının ) ağzından düzenlenen 14.03.2006 tarihli ve başlıksız ilk belgede, kaparo olarak 15.000.- YTL ödendiği; satıcının ( davalının ) ağzından ve üç gün sonra düzenlenen 17.03.2006 tarihli ve “Satış Öncesi Ön Antlaşma” başlıklı belgede ise, peşinat olarak 20.000..YTL’nin teslim alındığı ifade edilmiştir.

Tarafların bu belgelerde kullandıkları “kapara” ve “peşinat” sözcüklerinin; her iki belgenin ortak konusunu oluşturan taşınmazın ileride yapılması kararlaştırılan resmi satışının gerçekleşmesi halinde ödenecek olan satış bedeline mahsuben. alıcı davacı tarafından önceden satıcı davalıya ödenen paraları ifade ettiği; başka bir ifadeyle tarafların “kapara” ve “peşinat” sözcüklerini aynı anlamda kullandıkları, her iki belgenin de, ödenen paraların tarih ve miktarlarını belgeye bağlamak amacıyla düzenlendiği, dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

Resmi satış işleminin gerçekleşmediği, bu nedenle davalının aldığı tutarı davacıya geri vermekle yükümlü bulunduğu da açık ve çekişmesizdir.

AG Kukuk Bürosu

Av.Begüm Gürel & Stj. Av. Merve Bıyık