Gayrimenkul piyasasında neler oluyor?

Dönem dönem gayrimenkul piyasası ile beklentilerimizi yazıyoruz, ama doğrusu piyasa verileri o kadar değişken ki ana trandler dışında kısa vadeli hareketleri tahmin etmemiz pek kolay olmuyor…

Yine de şu ana kadar gayrimenkuldeki yıllık fiyat artışının enflasyona paralel olacağı ve artık hızlı fiyat artışı döneminin kapandığına dair yılbaşında yaptığım tahminin doğru çıktığını söylemeliyim. Son verilere göre gayrimenkulde yıllık fiyat artışı ortalama %11-12 ‘lerde ve enflasyonun da %11’e dayandığını gözönüne alırsak gayrimenkulden fiyat artışı kaynaklı reel getiri elde edilemediği görülüyor. Toplam getirinin ikinci bileşeni olaran kira getirilerinde ise durum giderek kötüleşiyor çünkü uzun süredir devam eden gayrimenkul arzı piyasadaki kiralık mülk stokunu oldukça yükseltti, kira getirileri %3-4’lere kadar geriledi, İstanbul’da ortalama kira amortismanı süresi 20 yıla dayandı, lüks konutta ise 30 yılı buluyor. Sözün özü kiradan da para kazanılamıyor artık, zaten Türkiye gelişmiş ve gelişmekte olan ülkeler arasında gayrimenkul fiyatı ile kira getirisi arasındaki makasın en açık olduğu ülke. Değer artışı ve kira getirisi toplamı %15’i bulursa bugünlerde iyi sayılıyor ama mevduat faizi bile %14-15 bandına geldi. Uzun vadede beklentiler fatklı olabilir ama açık ki kısa vadede gayrimenkul artık para kazandırmıyor ancak enflasyon karşısında değerini koruyabiliyor.

Bir diğer tespitimiz ikinci el satışların payının giderek yükseleceği idi. Bu durum deprem tehdidi altındaki bir ülke için garip gelebilir ama işbilir müteahhitlerimizin arsa karşılığında hesapsızca paralar ödemeleri veya kat karşılığı anlaşmaları nedeniyle konut maliyeti sürekli olarak yükseliyor. Buna örneğin demir fiyatı gibi malzeme fiyat artışları da eşlik edince sonuç giderek artan maliyetlerin birinci el satışlarda müşterilere yüklenmeye çalışılması oluyor. Oysa ikinci elde sıkışan ekonomik koşullar nedeniyle satışa geçenlerden çok uygun alım fırsatları mevcut. Dolayısıyla ikinci eldeki canlılığın süreceği ama birinci piyasada projeden satışların zorlanmaya devam edeceği beklentimizi koruyoruz. Üstelik fiyat artışlarının piyasada sınırlı olması nedeniyle müteahhitlerin kar marjı daralmaya devam edecektir. Bu trend devam ederse sermaye gücü sınırlı müteahhitlerin iflasları gündeme gelebilir veya inşaat şirketleri arasındaki konsorsiyum eğilimleri artabilir.

Gayrimenkul satışlarında ise çalkantılı bir gidişat olduğunu verilerden izliyoruz, belki adetsel olarak geçen yılın rakamları yakalanacak ama öyle yeni rekorlar filan kırılması pek mümkün değil bu sene. Kredi faizleri, döviz kuru, siyasi hareketlilik ve ekonomik durgunluk psikolojisi insanları etkilemeye devam ediyor. Faizlerde orta vadede hareketlenecek döviz kuruna bağlı olarak artış olacağını bekliyoruz, bu da kredi maliyetlerinin ucuzlamayacağı anlamına geliyor. Artık aylık %1 faizlerin altında konut kredileri görmemiz pek mümkün değil. Döviz ise dış ekonomilerdeki gelişmelere hassas durumda, şimdilik TL değerlenmesi sürüyor ama bunun çok uzun vadeli olacağını beklemiyoruz çünkü vatandaşımız ucuzlayan dövizi hızla toplamaya ve pozisyon almaya devam ediyor. Bunu giderek artan döviz mevduatı rakamlarından görüyoruz. Üstelik Avrupa Birliği ve Amerika’dan gelen ekonomik ve siyasi sinyaller de pek istikrarlı değil. Beklentimiz ucuzlayan döviz nedeniyle bankaların bir miktar faiz indirimine gidebileceği ama bu hamle dövize yönelmeyi artıracağı için kur artışını tetikleyeceği ve yeniden faizi yükselteceği. Zira yatırımcının reel faiz beklentisi nedeniyle bu enflasyon rakamları varolduğu sürece %2-3 reel faiz talebi de devam edecektir. Zaten aynı nedenle kısa vadede konut yatırımı pek cazip gözükmüyor.

Bizi endişelendiren noktalardan birisi Türk yatırımcılarında dış piyasalara yatırım eğiliminin hızla artmasıdır, Bir yıl önce 1000 kadar zenginimiz diğer ülkelere göçmüştü, geçtiğimiz yıl bu rakam 6000’e yükseldi. Örneğin Barselona’dan en fazla konut alan ikinci ülke vatandaşı Türkler oldu. Komşumuz Yunanistan’a, Kıbrıs’a, Amerika’ya ve Avustralyaya yapılan gayrimenkul yatırımlarının arttığını görüyoruz. Bugün 3-4 gayrimenkulü olan Türklerin büyük kısmı yurtdışına da yatırım yapma eğilimindedir. Bunda Türkiyeye güvensizliğin yükselmesi, ekonomik belirsizlik, siyasi ortamdan rahatsızlık, özgürlük ortamı aramak gibi birçok faktör etkili. Bu şekildeki yatırımların 10 milyar doları aştığını söyleyebiliriz. Yabancı ülkelede yapılan gayrimenkul yatırımların sonucunda o ülkede oturum izni alınması bu tip yatırımların ana motivasyonu olarak gözüküyor. Doğrusu bu siyasi iklim devam ettiği sürece bu yatırım eğiliminin üst gelir gruplarından orta gelir grubuna doğru hızla yayılacağını bekliyoruz. Piyasada adetsel olarak düşük görülebilecek bu yatırımların tutar olarak çok ciddi ölçeklere ulaşacağı bugünden aşikar çünkü bunu yapan en üst gelir grubundaki insanlar.

Türkiyedeki gayrimenkul yatırım anlayışının yavaş yavaş değiştiğini göreceğiz; artık ne alırsan değer kazanır anlayışı sona ermiştir. Gayrimenkul yatırımları ancak doğru bölgelerde ise değer kazanacaktır ama her halukarda bu değer artışları öyle geçmişteki gibi yılda %20-30’lar seviyesinde olmayacaktır. Paramızı gayrimenkule yatıralım evleri kiraya veririz anlayışı da sıkıntılıdır çünkü o kadar kiralık ev talebi yok ve kira getirileri giderek düşüyor. Artık gayrimenkul yatırımı denince İstanbulun veya Türkiyenin anlaşıldığı dönem de kapanmıştır. Artık Türk yatırımcısının yatırım alanı bütün dünya olacaktır. Para getirisi yüksek ve istikrarlı piyasalara yönelecektir. Tüm bu değişimler müteahhitleri de değiştirecektir. Yavaş yavaş sat-yap döneminden yap-sat dönemine doğru piyasa geçiş yapacaktır. Sermayesi yüksek ve büyük çaplı üretim yapan müteahhitler ayakta kalacak veya mevcutlar arasında birleşmeler gözlemlenecektir. Dünyada bol ve ucuz paranın bittiği bir konjonktüre giriyoruz, bunun bizim piyasamızda derin etkileri olacağına hepbirlikte şahit olacağız.

Sevgilerimle

Kürşat Tuncel Satış Küpü S & M Solutions