Konut finansmanında sorunlar artıyor – Kürşat Tuncel

Bu haftasonu Boğaziçi Üniversitesi’nde konut finansmanı konulu bir toplantıda konuşacağım. Bu nedenle Türkiye’de konut finansmanına ilişkin son verileri inceleme ihtiyacı duydum. Ortaya çıkan resmi şöyle özetleyebilirim sanırım;

– 2017 yılı sonu itibariyle Türkiye’de 1.409.314 adet konut satılmış. Yine Türkiye ortalamasında konut metrekare satış fiyatı 2.800 TL, ortalama konut büyüklüğü 115 metrekare civarında (2000’li yılların başında ortalama 160 metrekare olan konut büyüklüğü, küçülen hane halkı sayısı ve artan konut fiyatlarına paralel olarak istikrarlı şekilde düşüş göstermiş). Bu da gösteriyor ki 2017 yılı satışlarının yaklaşık değeri 455 milyar TL (115 milyar USD) seviyesinde gerçekleşmiş. Bu verilere göre Türkiye’de ortalama konut satış fiyatı 322.000 TL civarında.

– Gerçekleşen satışların 473.000 adedi ipotekli satış olarak sınıflandırılmış, bu toplam konut satışının yaklaşık üçte birine denk geliyor. İpotekli satışlar tamamen banka kredili satışlar anlamına gelmiyor ancak banka kredileri tabi ki hayati bir öneme sahip. Bankacılık sistemimizde toplam 1,6 trilyon TL civarında mevduat hacmi yaratılmış. Bunun %60’ı Türk Lirası, %40’ı döviz mevduatından oluşuyor. Kullandırılan kümülatif konut kredisi tutarı 193 milyar TL’sı (2010 yılında 61 milyar TL seviyesindeydi). Toplam konut kredisi toplam mevduatın %12’sine denk geliyor.

– Bugüne kadar 2,4 milyondan fazla kişi konut kredisi kullanmış. Ortalama konut kredisi kullanım tutarı 2017 yılının ikinci yarısı itibariyle 140.000 TL’na ulaşmış (Toplam konut kredisi bakiyesinin ortalama tutarı ise 78.000 TL civarında), ortalama kredi vadesi ise 92-96 ay civarında. Bu rakamlara göre ortalama kredi kullanımının ortalama konut fiyatının %43’ü seviyelerine ulaşmış olduğunu söyleyebiliriz. Kredi kullananların %75’inin yaşı 30-50 aralığında ve konut edinme yaşı ağırlıklı olarak 30’lu yaşların ortası olarak gözüküyor.

– 2017 yılında toplam satışların yaklaşık %45’i ilk kez yapılan satışlardan, %55 kadarı ikinci el satışlardan oluştu. Demek ki geçen yıl 600.000’in üzerinde birinci el satış gerçekleşmiş. Bu oran konut kredisi faizlerindeki yükselmeye paralel olarak %50’lerden geriye doğru düşmeye başladı. Markalı konut üreticilerinin yayınladığı istatistiklere güvenecek olursak yaptıkları satışların %35’ü peşin, %44’ü senetli, %22’si banka kredili olarak gözüküyor. Markalı konut üreticilerinin toplam konut üretimindeki payı %1,6 seviyesinde. Buna %9 paya sahip TOKİ ve %1,5 paya sahip Emlak GYO’da eklenecek olursa konut üretiminde kurumsal üreticilerin payı %12 civarında demektir. Bu da sektörün %88’inin kurumsal olmayan üreticilerden oluştuğunu gösteriyor.

– TOKİ, yılda 60.000 civarında konut üretme hedefini deklare etmiş durumda. Demek ki tüm Türkiye’de yılda 500-550.000 civarında konut üretilecek ve TOKİ’nin piyasa payı %11-12’lere kadar yükselebilecek. 2017 yılında 1,2 milyon konut için ruhsat alındığını ve bunların ortalama 2 yılda üretildiğini düşünürsek rakamlar tutarlı gözüküyor. Bu arada markalı konut üreticilerinin yılda yaklaşık 10.000 konutluk üretim kapasiteleri ile aslında boylarından büyük ses çıkardıklarını belirtmek gerek. Diğer yandan 2017 yılında 400.000 yapı kullanım izni alınmış olması ortalama üretim süresinin 3 yıla doğru sarkacağının bir göstergesi.

– Markalı konut üreticileri satışların %88’inin banka kredili olmadığını söylese de tüm Türkiye genelinde bu rakamları analiz etmeliyiz. Markalı konut üreticilerinin %1,6’lık piyasa payının karşılığı 2017 yılında 9 milyar TL civarında satış olmalı. Bu tutarın %22’si banka kredisi ile yapılmışsa 2 milyar TL civarında konut kredili satış yapmış olmalılar. Ortalama konut kredisi kullanım oranına bakarsak bu satışlarda 860 milyon TL banka kredisi kullandırılmış olmalı. 2017 yılında 60 milyar TL üzerinde konut kredisi kullandırılmış, bu durumda markalı konut üreticileri toplam kredilerin %1,6’sını kullandırmış oluyor ki piyasa paylarıyla gayet uyumlu.

– Bu durumda piyasanın %88’ini oluşturan kurumsal olmayan konut üreticileri 47 milyar TL’nün üzerinde konut kredisi kullanımına aracılık etmiş gözüküyorlar. Burada dikkat çekici olan senetli satış oranının %25’lerden %44’lere çıkmış olması. Artan faiz oranlarına paralel oluşan bu durum yalnızca 2017 yılında inşaat şirketleri için 200 milyar TL’nin üzerinde bir kredi tahsilat riski mevcut olduğunu gösteriyor. Bu rakam bankaların toplam tüketici kredisi riskinin yaklaşık yarısına eşit. Piyasada ortalama senetli satış vadesinin 36-48 ay olduğu düşünülürse inşaat şirketlerinin toplam kredi tahsilat riskinin 500 milyar TL’lere geldiğini düşünebiliriz.

– Toplam konut satışlarının %34’ü peşin yapılıyor ise 479.000 adet konut satışının değer karşılığı olan yaklaşık 190 milyar TL’nın kaynağının ne olduğu ilginç bir soru. 2017 yılında kullandırılan toplam konut kredisi, toplam satış değerinin yaklaşık %14’ü seviyesinde. 455 milyar TL değerindeki satışın 200 milyar TL’si senetle satış, 190 milyar TL’si nakit satış ise bakiye 65 milyar TL banka kredisi ile ödenmiş demektir. Ancak toplam banka mevduatında 190 milyar TL bir azalma bir yana banka mevduatı artmış gözüküyor. Demek ki konut alımına yönlendirilen 190 milyar TL’nin tamamı olmasa da büyük kısmı kayıt dışı bir paradır. Sanırım neden inşaat ve gayrimenkul sektörü bir türlü düzen altına alınamıyor cevabı burada yatıyor.

– 2017 yılında alınan inşaat ruhsatlarının maliyet değeri 260 milyar TL. Demek ki üretilecek yeni konutlar ortalama 216.000 TL’na malolacak. Bu da ortalama konut fiyatında imalat maliyetinin payının %55 civarında olduğunu gösteriyor. Tecrübelerimiz bize müteahhitlik sektöründe 2 yıllık bir projede ortalama kar beklentisinin %25’lere gerilediğini söylüyor. Eğer bu tespitimizde haklı isek arazi maliyetinin ortalama konut satış fiyatındaki payı %20 civarında demektir. Tabi bu İstanbul gibi metropolleri düşünürsek komik sayılabilecek bir oran ama Türkiye aslında arazi zengini bir ülke.

– Son olarak konut kredisi maliyetlerinden de bahsetmemiz gerek. Yazıyı yazdığım zaman aylık konut kredisi maliyeti %1,3-1,8 aralığındaydı. Yani 100.000 TL konut kredisi kullanacak ve bunu 120 ay vadede ödeyecek olursanız ayda yaklaşık 1.600-1.700 TL taksit ödemesi yapmanız gerekir. Oysa aylık kredi faizi %1 seviyelerinde iken yapacağınız ödeme 1.300 TL civarındadır. Aradaki aylık 350 TL maliyet farkı vade boyunca yaklaşık 42.000 TL fazla ödeme yapmanızı gerektirir ki bu kullandığınız kredinin anaparasının %42’sine eşittir. Dolayısıyla banka kredisi kullanım oranlarının bir zamanlar ulaştığı %35 seviyelerinden %22’lere gerilemesinin arkasında yatan sebep budur.

– Buna ek olarak 2017 yılında İstanbul ve Türkiye ortalamasında konut fiyat artış oranının enflasyon seviyesinde kalması reel getiri avantajını ortadan kaldırmıştır. Üstelik kira amortismanı süresi de 18 yıldan 25 yıla doğru kaymıştır. Hem değer artış getirisinin ortadan kalkması hem de kira getirisinin düşmesi nedeniyle yüksek konut kredisi faizini kullanarak kaldıraç avantajı sağlamak konut alıcıları için artık mümkün gözükmemektedir. Bunun sonucunda toplam satın almalarda peşin satın alımların oranı yükselmekte, nakit birikimi olmayan kesimler ise şirketlerin sağladığı kredilerle senetli ödemeleri tercih etmektedir.