Konut piyasasında yüksek getiri dönemi sona erdi

Bu yılın ilk yarısını tamamladık ve piyasalarla ilgili göstergeler yılın kalanının nasıl geçeceğine dair kuvvetli sinyaller vermeye başladı.

Ekonomi için en önemli verilerden birisi ülkenin büyüme hızının düşük olması. Nitekim 2016 yılında büyüme %2,9 gibi oldukça düşük bir seviyede gerçekleşmişti, bu yılın ilk çeyreğinde %5 oranında gerçekleşti ancak hemen ekonomi çevrelerinde bu oranın yıl boyunca sürdürülemeyeceği yorumları yapıldı. Zira bu büyüme oranı hükümetin KGF kaynaklı destekleri, KDV ve ÖTV indirimleri ile iç tüketimin hızlandırılması politikasının bir sonucuydu. Yılın kalanında bu oranda bir büyümenin devam ettirilebilmesi pek mümkün değil. Son dört yılda kişibaşı milli gelir rakamlarında da (Milli gelir hesaplama yönteminin değiştirilmesine rağmen) önemli bir gerileme var. 2013 yılında 12.480 USD olan kişibaşı gelir 2016 itibariyle 10.807 USD’a geriledi. Üstelik hesaplama yöntemi değişmemiş olsaydı 9.200 USD seviyelerinde kalacaktı. Yani özetle Türkiye’nin yeteri kadar hızlı büyüyememe gibi bir sorunu olduğu aşikar.

2017 yılı enflasyonda da bozulmanın devam ettiği bir yıl oldu. 2016 yılında %8,53 iken 2017 ilk çeyrekte %11 oranına yükseldi. Tabi bu ivmenin mevduat ve kredi faizlerini yükseltmek gibi bir etkisi oldu. Halihazırda mevduat faizleri %14-15 iken kredi faizleri %18’in üzerinde. Bunun büyüme hedeflerini daha da zorlayacağını söylemeye gerek yok tabi. Ülkenin dış ticaret açığı, enflasyon oranı ve iç çalkantılar sonucunda döviz kuru 2016 başındaki 3,23 Avro ve 2,96 USD seviyesinden bugün 4,14 Avro ve 3,53 USD seviyelerine fırladı. Görünüşte politika faizi hala %8 ama TCMB fonlama faizi %11’leri buldu. Yani gizli bir faiz artırımı kurların daha da fırlamasını engellemek için kullanılıyor. Yüksek kur, yüksek faiz ve düşük büyüme ortamının beklenen sonucu hızla artan işsizlik oranı oldu; 2016 yılında %10,9 olan işsizlik oranı bugün %13’lere yakın ve hükümet işsizliği azaltabilmek için yoğun bir kamu istihdamı politikası izliyor. Özetle makro ekonomik göstergeler son derece olumsuz sinyaller veriyor.

Hükümet konut sektörünü büyümenin motorlarından birisi olarak gördüğü için bu alanı aktif olarak teşvik ediyor. KDV indirimi de bunun bir göstergesi. Diğer yandan kamu bankaları kaynaklı kredi faiz indirimi de denendi ama kaynak yokluğu nedeniyle etkili olamadı. 2017 yılı ilk çeyreğinde konut satışları toplamı 325.780 olmuştu. 2016 toplamı ise 1.341.453 idi. Ama Haziran konut satışı rakamları, 2016 Haziranına göre %8,1 oranında bir düşüşe işaret ediyor. Yani 2017 satışları beklenenden yavaş seyrediyor, bu hızla gidersek geçen yıl hedef olarak konulan 1,5 milyon rakamının yakalanması kolay olmayacaktır. Diğer yandan düşüşün hem birinci elde hem de ikinci elde hemen hemen aynı oranlarda olması dikkat çekici. REIDIN yeni konut fiyatları endeksine göre yılın ilk çeyreğinde konutta fiyat artışı yok. 2016 boyunca da bu endeks 167’den 172’ye yükselerek reel anlamda yatırımcıların zarar ettiğini göstermişti. REIDIN ikinci el konut fiyatları endeksi de 2016 yılında 173’den 187’ye yükselirken bu yılın ilk çeyreğinde 193 ile sınırlı bir gelişme gösterdi. Ancak bu veriler birinci piyasada sorunun daha da derinleşeceğini gösteriyor. Artık yatırımcıların spekülatif değer artışına dayanarak yatırım yaptıkları dönemi tamamladık gibi gözüküyor. Zaten satış fiyatları ile kira geliri arasındaki makas açıklığı bakımından en sağlıksız piyasa idik. Yatırımın geri dönüş süresi son bir yıl içinde 18 yıldan 19,2 yıla çıktı. Tüm bu veriler artık konut piyasasının yatırımcı için alternatifi olmayan bir piyasa olmadığını ve eski cazibesinin olmadığını gösteriyor.

Yabancı alımlarına baktığımızda 2016 yılının aynı dönemine göre ilk çeyrekte %8 oranında bir azalma olduğu görülüyor. 2015 yılında aylık 2000-2100 arasında seyreden yabancı alımları 2016 yılında aylık 1500’lü seviyelere geriledi. 2017 de ise 1300-1500 bandında devam ediyor. Burada bir büyümeden bahsetmek çok güç zira bu tempoyla yıl sonunda alımlar 19-20.000 civarında kalacaktır. Yabancıya gayrimenkul satışında açıkça bir hüsran yaşanıyor.

Konut piyasasında sorunlar kredi kullanım tutarından da izlenebiliyor. Ortalama kredi tutarı 2016 yılında 115.000 TL civarında, konut kredilerinin bireysel krediler içindeki oranı %38 civarında sabit kaldı. Üstelik Ocak 2016 da aylık %1,13 olan konut kredisi faizi Mart 2017’de %0,87 seviyesine inmiş olmasına rağmen satışlarda gerileme yaşanması piyasada yaşanan tıkanmaya açıkça işaret ediyor. Konut kredisinin toplam hacmi yılın başında 153 milyar TL iken Mart sonunda 160 milyar TL olarak gerçekleşti. Bu 2016 başına göre yalnızca 30 milyar TL civarında sınırlı bir artışa denk geliyor. Piyasadaki talep yetersizliği aynen konut kredisi stokuna yansıyor. Üstelik takipteki kredi tutarı 2016’da 641 milyon TL iken 2017 ilk çeyreğinde 810 milyon TL’na yükseldi. Belli vatandaşların gelir kaynaklı ciddi problemleri var ve bu durum hem konut talebine hem de kredi sadakatine yansıyor.

Konut piyasası genel ekonomik konjonktürden bağımsız oluşamaz. Görünen o ki giderek bozulan makro dengeler konut piyasasına yetersiz iç ve dış talep ve fiyat artışlarının durması olarak yansıyor. Artık yatırımcılar için reel anlamda değer artışı sağlamak pek mümkün görülmüyor. Kira getirileri ise mevduat faizinin ayda %15 olduğu bir ortamda %5’i zorlukla buluyor. Bu da toplam getirinin negatif olması demek. Yüksek seyreden faizler, durdurulamayan kurlar, iç siyasi çekişmeler, dış siyasetteki bozulma ve Türkiye’nin yalnızlaşmasının bedeli bu. Böyle bir ortamda yabancıların 1 milyon dolarlık taşınmaz alarak Türk vatandaşlığı almaları, yabancıların gayrimenkul alımlarının yükselmesi hatta konut kredisi faizlerinin gerilemiş olması bile faydalı olamıyor. Konut piyasasının gelişebilmesi ve yabancı talebinin artması Türkiye’de uluslararası standartlarda demokrasi, hukuk ve insan haklarının tesis edilmesine ve vatandaşların satın alma gücünün artırılmasına bağlıdır.