Moody’s’in gayrimenkul sektörü raporunu nasıl yorumlamalı?

ABD’li kredi değerlendirme şirketi Moody’s tarafından hazırlanan Türkiye gayrimenkul sektör raporunda, ülkemizde son 10 yılda sürekli olarak yüksek oranlarda artış gösteren konut fiyatlarının artık sürdürülemez olduğu yönünde görüş bildirilince, yılbaşından bu yana iç talebin ve yabancı alımlarının zayıflıyor olduğunu bizzat gözlemleyen gayrimenkul sektöründe endişeler artmaya başladı.

Bilindiği üzere AKP iktidarı döneminde gayrimenkule dayalı büyüme modeli her zaman gündemde tutuldu. Dünya’daki bol para dönemi ülkemizde de faizlerin düşük seyretmesini ve döviz bolluğunu sağlayabildiği için hem vatandaşlar konut kredilerini daha kolay kullanılabildi hem de reel faizlerin düşük seyretmesi gayrimenkulü bir anlamda rakipsiz bir yatırım aracı haline getirdi. Bugün bu durum değişti mi?

Henüz hayır. Merkez Bankası, faizlerde indirim politikasına siyasi baskıyla olsa dahi devam edecek gibi gözüküyor. Bu eğilime paralel olarak paranın alternatif yatırım araçlarındaki reel getiri oranı hala yatırımcıları tatmin etmekten çok uzak gözüküyor. Oysa gayrimenkulde ne kadar devam ettirilebileceği şüpheli de olsa yıllık %15-20 arasında bölgelere göre değer artışlarını görebiliyoruz. Bu da yatırımcılara kira getirisi hariç yıllık %5-10 arasında reel getiri elde etme şansı tanıyor.

Nisan ayında açıklanan verilere göre konut satışlarında geçen yıla göre %11 oranında düşüş var. Merkez Bankası ise yıllık bazda İstanbul’da fiyatlarda %20 artış açıkladı. Bu veriler fiyat artışının hala hız kesmemesine rağmen satışlardaki düşme eğiliminin yılın kalanında da devam etmesi halinde bunun fiyatlara da yansıyacağını bize gösteriyor. Açık ki yalnızca spekülasyon için gayrimenkul alanlarla fiyat artışlarının sürdürülebilirliği yoktur. Nitekim aynı tespiti Moody’s de yapıyor. Ancak Moody’s in gayrimenkuldeki fiyat artı eğiliminin terse dönmesinin ekonomiyi riske sokacağı tespiti pek gerçekçi durmuyor. Çünkü Türkiye’de konut kredisi kullanım oranı hala yüksek seviyelerde değil ve finansal kuruluşlar bu kredileri menkul kıymetleştirmiyorlar.

Bizim beklentimiz fiyat artışlarında sert bir düşüş olmayacağı ancak fiyat artış hızının enflasyona yaklaşacağıdır. Geçtiğimiz yıla göre yabancı alımlarının da %14 oranında azaldığını dikkate aldığımızda azalan dış ve iç taleple birlikte bu yavaşlama hareketinin fiyatlara yansıması kaçınılmaz olacaktır. Faizlerdeki düşüşün konut kredi faizlerine çok yansımamasını ve enflasyonun halen yüksek seyrettiğini dikkate alırsak gayrimenkulden sağlanan reel getirilerin azalacağını iddia etmek yanlış olmayacaktır. Bu gelişmeler Türkiye’de ekonomik krizi tetikler mi? Hayır… Çünkü bizde konut kredilerinin toplam kredilerdeki payı 1/3 civarında. Bu oran ABD ya da İspanya gibi kriz yaşamış ülkelerin çok altında.

Moody’s raporunda dikkat çeken asıl bir başka nokta var; o da inşaat sektöründeki borçluluk oranının 2011’de 34,150 milyar TL’den 2016’da tam 4 kat artarak 120,063 milyar TL’na yükselmiş olması. Üstelik raporda teminat konusu gayrimenkullerin değerleme rakamlarının şüpheli olduğu da ima ediliyor (ki bu son derece haklı bir şüphe). Bu kadar yüksek borç rakamlarıyla, son derece kıt bir sermaye yapısıyla, tamamen ön satış (Sat-Yap) sistemiyle finansmanını sağlayan inşaat sektörünün yavaşlayan satışların baskısı altında kalmasının nelere yol açabileceğini herhalde herkes tahmin ediyordur.

Herkesi konut sahibi yapmak, borçlandırmak, fiyatları artırmak ve bu döngüyü tekrarlatmak olarak basitçe izah edebileceğimiz bu oyunun sonuna geliyoruz yavaş yavaş. Çünkü hiçbir ekonomide sürekli yükseliş sağlanması mümkün olamaz.

Hareketi tersine çevirecek bir tetikleyiciyi takiben saadet zinciri bir noktadan kopar. Bu tetikleyici ya oyunun sonuna gelindiğini düşünen büyük bir oyuncu, ya konjoktürü etkileyecek büyük bir dışsal değişim (FED faiz artırımı gibi) ya da içerdeki bir çalkantı (Başkanlık tartışmaları kaynaklı siyasi bir gerginlik ortamı) olabilir.

Son iki yıldır yazılarımda finansal getiri anlamında gayrimenkul yatırımının rakipsiz olmasına rağmen gayrimenkul talebinin reel olmaması ve alıcı piyasasında derinlik sağlanamaması nedeniyle yükselişin bir noktada son bulacağını iddia ediyordum. Bu yıla kadar kazasız geldik ancak artık aynı tespitleri Dünya’nın büyük kuruluşları da yapmaya başladılar (ki bu beklenen senaryolar olmayacak olsa da artık olma yoluna girildiğini gösterir).

Türkiye’nin demografik yapısı, genç nüfusu, köyden kente göç gerçeği, mülteciler, mevcut binaların sağlıksızlığı, yaşam tarzlarının değişmesi gibi piyasanın büyümesini sağlayan temel trendleri baki ancak Türkiye ekonomisi iyi yönetilmiyor ve iç ve dış kaynaklı sarsıntılara karşı son derece kırılganız.

Türkiye daha fazla gayrimenkule dayalı saadet zincirini sürdüremez. Zaten belirli bir gelir grubuyla sınırlı olan iç talebe dayalı büyümenin sonuna yaklaştığımızı inşaat şirketleri kemiklerine kadar hissediyorlar.

Yabancı alıcılar ise zaten büyük bir balondu, ağırlığı Türkiye için ihmal edilebilir düzeydedir. Yabancı alımları tabi ki büyüyecek; güçlü döviz kuru dönemlerinde bu çok doğaldır. Ancak Türkiye ekonomisini kurtaracak bir boyuta gelmesi için daha en az 10 yıla ihtiyaç var. Üstelik Avrupa’dan hızla uzaklaşarak istikrarını kaybeden bir ülkeye yatırım konusunda yabancıların hevesli olmayacaklarını defalarca yazdık.

Sonuç ortada. Yabancılar bir ülkeden fiyatı ucuz diye gayrimenkul almaz. Piyasa büyür, derinleşir ve istikrar kazanırsa alırlar. Moody’s in raporu Türkiye piyasasına derinlemesine hakim olmasalar da temel olumsuzlukları gördüklerini ve Türkiye hakkında iyimserliklerini kaybettiklerini göstermesi açısından önemlidir. Gayrimenkul piyasasını kısa dönemde parlak günler beklemiyor.