Müteahhitler… Ana direk kırıldı, batıyorsunuz!

2018 yılı için müteahhitlere önerilerimi çok kısaca ana başlıklarla belirteceğim, zira arkasındaki analizlerle konuyu uzatıp yazıyı sıkıcı hale getirmek istemiyorum. Takip edenler daha önce bunları analiz ettiğim yazılar yazdığımı hatırlayacaktır.

2018 özellikle kentsel dönüşüm bölgelerinde çalışan müteahhitler için büyük riskler içeriyor. Bu bölgelerde iş kapabilmek için hiçbir fizibilitesi olmayan anlaşmalar yapan müteahhitler fiyatların artış hızı kesilip de ön satışlar durduğundan beri kan kaybediyorlar. Bağdat Caddesi, Fikirtepe, Kartal ve daha birçok bölgede satışlar deyim yerindeyse yerlerde sürünüyor. Alıcıların nakitte beklediği iskonto oranı %40’larda. Bu seviyelerden arsa payına %60-70 ödeyerek iş kaptığını zanneden müteahhitlerin değil kar etme, projelerini tamamlama şansı dahi yok.

2018’de İstanbul’da konutta fiyat artışı enflasyon oranında dahi olmayacak ve yatırımcı müşterinin getiri beklentisi faiz oranına paralel olarak artacağı için konuta yatırım isteği kuvvetli olmayacak. Yani kısaca talep tarafı yerlerde sürünmeye devam edecek ve ortalıkta yalnızca nakit parayla ucuza avcılık yapmaya çıkan akbabalar olacaktır. Bu gerçeği erkenden kabul eden ve hızla iskonto yaparak nakde dönen müteahhitlerin ayakta kalma şansı olabilir, buna karşın malını bulunmaz hint kumaşı sanan onlarca müteahhit özellikle ortanın üstü ölçektekiler büyük risk altındalar.

Zannedilenin aksine küçük müteahhidin ayakta kalması daha kolaydır; esnek davranabilir, fiyatlamayı hızla değiştirebilir, işleri kapatabilir ve yüksek borçlanmayla iş yapmaktan uzak durur küçük müteahhitler. Oysa büyük olanların üstlendikleri taahhütleri tamamlayacak özkaynağı yoktur, yüksek makine ve personel maliyeti taşırlar, aynı anda birkaç proje yapmaya çalışırlar ve kredi kullanırlar, bu nedenle terse dönen piyasada batma riskleri çok yüksektir.

2018 yılında büyük diye bilinen markalar hatırı sayılır oranda kayba uğrayacak ve bazıları piyasadan çekilecektir. Artık onları kurtarmak için devletten arsa bağlamak da yeterli olamaz zira orta üstü segmentte konutta alıcı yok. Varolan alıcılar ya süper lüks segmentte ya da ucuz segmentteler.

Türkiye’ye yabancı ilgisi durmuş durumda, varolanlar dövizin değerlenmesinden avantaj sağlamaya çalışan ve yüksek servet sahibi olmayan ucuzcu yabancılar. Gerçekten kaliteli ve servet sahibi yabancı talebi yok ortada, 2018 de de olmasını beklemiyoruz.

Zira Türkiye hukuk güvenliği olmayan ve nereye sürüklendiği belli olmayan bir ülke, ekonomisi sallantıda, cari açığı yüksek, sıcak paraya bağımlı ve bu nedenle aşırı kırılgan bir ülke. Bu yıl PWC’nin ULI ile ortak yaptığı araştırmada İstanbul yabancıların yatırım radarında son sıralara düştü, hatırlarsanız bundan önceki bir kaç yılda hep ilk beşte yer almakla övünürdük.

Yabancıların bakış açısı hızla kötüleşti, şimdi yalnızca yabancılar değil para sahibi Türkler de parasını yurtdışına çıkarmaya başladı. Artık bu hareket o kadar saklanamaz halde ki Cumhurbaşkanı bile serzenişte bulunmak zorunda kaldı ve servet sahiplerini para çıkarmalarını yasaklamakla tehdit etti. Tabi ertesi gün hemen söylediklerini geri almak zorunda kaldı zira bu söylemde ısrar etmek varolan üç beş dolar yabancı kaynağın da hızla yurtdışına çıkmasına yol açacaktır. Bankalar nezdinde inşaat sektörü kredi açılmayacak sektörlerin başında geliyor. İnanmıyorsanız tanıdığınız birkaç banka müdürüne sorun. Peki acaba ön satış yapamayan, nakit akışını sağlayamayan, kredi alamayan inşaat şirketlerine ne olacak dersiniz? Bildiniz…

Büyük bir çatırtı kopacak 2018’de çünkü 2019 seçim sonuçlarına kadar en az 1,5 yıl ülkenin ekonomisinin ve piyasaların düzelmesi mümkün olmayacaktır. Dikkat edin yalnızca bu süre içinde inşaat şirketlerinin işleri zayıf olacak demiyorum, bunu son iki yıldır diyordum zaten, söylediğim patır patır dökülmeye başlayacakları…

Bağdat Caddesinde müteahhitler yalvar yakar mallarını satacak emlakçı arıyorlar. Bundan iki yıl önce randevu vermeyen anlı şanlı müteahhitler bugün emlak şirketlerinin ofislerini ziyaret ediyor ve adeta yalvarıyorlar. Bu sefer de alıcılar çok nazlı. Bundan bir yıl önce 800.000 TL istenen eve şu anda 600.000 TL isteniyor bu fiyatı veren yok, alınan teklif ise en yüksek 450.000 TL… Piyasa tamamen alıcı piyasasına döndü ve müteahhitler çaresiz durumda. Yeni proje alamıyorlar, eldekilerini tamamlayamıyorlar, stokları satamıyorlar, bankadan kredi alamıyorlar… Bunun sonu özellikle İstanbul’da ağır bir iflas dalgası olacaktır.

Bu yıl ağır konukların olduğu ekonomi toplantılarının baş gündemi çöküşe giden inşaat sektörü. İstanbul’da piyasanın gücü yok, Türkiye’de ortalama rakamları toplayan satışlar başta İzmir olmak üzere Anadolu’dan geliyor. Belli ki piyasanın ivmesi diğer illere kayıyor ama buralarda da satın alma gücü sorunu var. Bir kere Anadolu’da da konut fiyatları ucuz değil, örneğin İzmir fiyatları İstanbul’a yaklaşıyor.

İzmir’in yerel alım gücünün bu seviyeleri devam ettirmesi mümkün değil. Talep yok, satın alma gücü yok, endişe çok, yabancı talebi yok, sonuç özel toplantılarda seslendirilen “Nereye gidiyoruz?” sorusu… Ama basına karşı müteahhitler hala kuyruğu dik tutmaya çalışıyor. Son bir ay içinde reklama 3 milyon TL yatırarak 10 milyon TL satış yapan müteahhit var, yani ciro nerdeyse tamamen reklama gitmiş. Bunlar boğulurken kafayı sudan çıkarmak için son çırpınışlar ama işe yaramayacak zira bu politik ve ekonomik ortamda kimse parasını uzun vadeli bir yatırıma bağlayarak risk almak istemiyor.

Türkiye politik ve ekonomik olarak tıkandı. 2019 seçiminin bu tıkanıklığı açması gerekiyor. Bu nedenle daha fazla geç olmadan müteahhitlere önerim kesinlikle yeni proje riski almamaları, var olan stoklarını hızla eritmeleri, yüksek kar gözetmeden nakit akışını sağlamaya odaklanarak hızlı satışı teşvik edecek fiyatlara inmeleri. Kesinlikle kredi kullanmamaları, var olan kredi yüklerini azaltmaları, özkaynaklarını aşan yüksek kaldıraçlı yatırımlara girmemeleridir.

2018’de öyle bir fırtına geliyor ki teknenin ana yelken direği kırılmış durumda ve her an alabora olabilirsiniz, Birçok şirket de olacak…

Konut fiyatları uzun yıllardır ilk kez düşüyor. Bundan kastımız enflasyon kadar kazandırmadığı değil, bildiğiniz nominal olarak düşüyor. Kira getirileri düşüyor, ortalama amortisman süresi 25 yıllara dayandı, lüks konutta 35-40 yılda dönüşler sözkonusu. Döviz kuru kontrol dışına çıktı, faizler %15’leri buldu, bu seviyelerden iş yapmak ve ayakta kalmak mümkün değil. Dış politika riski aşırı yüksek, Amerika ve AB açık şekilde Türkiye’de iktidar değişikliği yapılmasını zorluyor. Böyle bir ortamda hızla küçülün, nakde dönün, dövizli borçlarınızı tasfiye edin, alıcı bulduğunuzda nazlanmayın, sabit maliyetlerinizi azaltın, yeni proje yapmayın ve büyük kasırganın geçmesini bekleyin. Bu kasırga en iyi ihtimalle 2 yıl kadar sürecek…

YAZARIN BENZER YAZILARINDAN BAZILARI

https://ekonomidoktorunuz.com/emlak/konut-finansmani-ve-sorunlarinda-son-durum-20180424/

https://ekonomidoktorunuz.com/emlak/satista-9-saniye-mucizesi-20180323/