Hisseli gayrimenkul nedir?

En basit tanımıyla hisseli gayrimenkul tapusunda birden çok kişinin payı olan gayrimenkul demektir. Bu tapuda tüm hisse sahiplerinin isimleri yazılıdır.

Ancak, hisseli gayrimenkuller de kendi içerisinde ikiye ayrılır:

1. El Birliği ile Mülkiyet:Gayrimenkulün hisselerinden kime ne kadar düşeceği belli değildir. Miras yolu ile kalan gayrimenkuller el birliği ile mülkiyet şeklinde olur. Eğer taşınmaz satılmak isteniyorsa öncelikle paylı mülkiyete çevrilmesi gerekmektedir.

2. Paylı Mülkiyet: Gayrimenkulün hissedarlarının her birinin ne kadar hissesi olduğu bellidir.

Ancak hisseli gayrimenkulleri müstakil gayrimenkullerden ayıran bazı farklar vardır. Bu sebeple, bu yazımdahisseli gayrimenkul edinme ya da hisseli gayrimenkulün satışı durumlarında dikkat edilmesi gereken konuları inceleyeceğim:

Yeriniz Belli Değildir

Öncelikle bilmelisiniz ki hisseli gayrimenkullerde kimin taşınmazın hangi bölümüne sahip olduğu belli değildir. Taşınmazın her yerine tüm hissedarlar ortaktır. Dolayısıyla tüm hissedarlarla ortak bir anlaşmaya varmadığınız sürece, gayrimenkulün bir kısmını bile kullanma hakkına sahip değilsiniz.

Kendi Başınıza Hareket Edemezsiniz

Hissenizi başkasına satabilir ya da ipotek edebilirsiniz, ancak taşınmazın tamamına ya da bir kısmına müdahale etmek (arsa ise ekip biçmek, duvar örmek, inşaat yapmak, bina ise kiraya vermek v.b.) için, tüm hissedarların iznini almanız gerekmektedir.

Hisseli Gayrimenkulün Satışı ve Şufa Hakkı

Hisseli gayrimenkulün satışında alıcı ve satıcının anlaşması yeterli değildir. Çünkü hisseli gayrimenkullerde, tapuda yazmıyor olsa da tüm hissedarların kanunen şufa (ön alım) hakkı vardır. Şufa hakkı hisseli gayrimenkulün hisselerinin satışı sırasında, diğer paydaşların öncelikli olarak bu hisseleri satın alabilmeleridir. Paydaşlar satılığa çıkan hisseyi tapudaki satış bedelini ödeyerek alabilirler.

Bu sebeple yapılacak satışlarda, bir ortağın diğer ortakların haberi olmadan yaptığı işlemler sonrasında şufa davası açılabileceğini unutmaması, öncesinde noter ile tüm paydaşlara satış işlemi ile ilgili bilgi vermesi, eğer diğer paydaşlar hisseyi satın almıyorsa, başka birine satışın gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Burada dikkat edilmesi gereken bir başka konu da tapudaki satış bedelinin ne olduğudur. Bazı durumlarda gayrimenkulün gerçek değeri gösterilmemekte, emlak vergisi değeri üzerinden işlem yapılmaktadır. Bu durum satış işlemi için risk oluşturmaktadır, çünkü eğer siz 100.000 TL’lik gayrimenkulü tapuda 20.000 TL göstermişseniz, diğer paydaşlar şufa yöntemi ile hissenizi 20.000 TL’ye alma hakkına sahiptir.

İzale-i Şüyu Davası ve Gayrimenkulün Tamamının Satışa Çıkarılması

Hissedarlar gayrimenkulün paylaşılması konusunda aralarında anlaşabilir, gayrimenkulün hangi kısmının kime ait olduğunu belirleyebilirler. Ancak hissedarlar aralarında anlaşamazsa ya da gayrimenkulün birkaç parçaya bölünmesi imar mevzuatına aykırıysa, hissedarlardan birinin talebiyle izale-i şüyu davası açılabilir. İzale-i Şüyu davasında mahkeme gayrimenkulün tamamını ihale ile satışa çıkartır. Hissedarların da girebildiği ihalede en yüksek bedeli veren esasına göre gayrimenkul satılır ve parası tüm paydaşlara hisseleri oranında paylaştırılır.

Sonuç

Hisseli bir gayrimenkule sahip olmanın müstakil gayrimenkule sahip olmaya göre bazı zorlukları vardır. Çünkü müstakil gayrimenkulünüzde tamamen bağımsız hareket edebilecekken, hisseli gayrimenkulde tüm paydaşların onayı ile hareket etmeniz gerekmektedir. Eğer hisseli gayrimenkulünüz varsa tüm paydaşların yararı için yapılacak en doğru işlem paydaşların anlaşarak tapuyu paylaşmaları (imara uygun ise) ya da noterden kullanım, yönetim ve yararlanma sözleşmesi yaparak her birinin kullanacağı yeri ayırmaları ve bunu tapuya şerh düşürmeleridir. Böyle bir sözleşmenin şerhi daha sonra tapuda pay sahibi olacakları da bağlayacağı için, bir sorun yaşamadan gayrimenkullerini kullanmaya devam edebilirler.